金融界6月29日消息，住建部部長(zhǎng)倪虹28日在《學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)》發(fā)表文章指出，進(jìn)入新時(shí)代，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展形勢(shì)發(fā)生了深刻變化。住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時(shí)期；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期。要牢牢抓住安居這個(gè)基點(diǎn)，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；增加保障性租賃住房供應(yīng)，加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題；提高住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)水平，打造“好房子”樣板，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

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消息面上，6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書(shū)記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見(jiàn)中國(guó)銀行黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行，指出要鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與城市建設(shè)和更新，推動(dòng)打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

并非首次提出

事實(shí)上，這并非房屋養(yǎng)老金制度的首次提出。

在2022年長(zhǎng)沙自建房倒塌事件后，住建部部署開(kāi)展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治時(shí)，便指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來(lái)源問(wèn)題。

2023年以來(lái)，建立房屋養(yǎng)老金制度也曾被多次提及。兩會(huì)期間有部分人大代表、政協(xié)委員建議建立該制度，破解老房維修難題。4月7日，全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治工作電視電話會(huì)議召開(kāi)，提出“積極推進(jìn)房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險(xiǎn)‘三項(xiàng)制度’試點(diǎn)”。

同時(shí)，已經(jīng)有部分城市開(kāi)始探索房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作。據(jù)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)，5月12日，住建部赴南京調(diào)研探索開(kāi)展房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)相關(guān)工作。

開(kāi)源證券解讀稱，房屋養(yǎng)老金主要用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修更新。住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、車庫(kù)、文體設(shè)施等）保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。2008年建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒發(fā)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》中規(guī)定，每平米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%，但各地可合理確定并實(shí)時(shí)調(diào)整。

從實(shí)踐中看，住宅專項(xiàng)維修資金也存在交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的問(wèn)題。以山東為例，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計(jì)使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。隨著房屋房齡增加，住宅維修投入相應(yīng)大幅增加，從數(shù)據(jù)看，1999-2008年，我國(guó)累計(jì)新開(kāi)工住宅47.2億平米。這些住宅房齡已經(jīng)超過(guò)15年，未來(lái)對(duì)于維修保養(yǎng)的需求將持續(xù)增加。我們認(rèn)為，探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會(huì)著力解決當(dāng)前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點(diǎn)，幫助提升住房品質(zhì)。

開(kāi)源證券分析，住建部提出建立房屋養(yǎng)老金制度，表明了存量房時(shí)代中央對(duì)于居民住房品質(zhì)的關(guān)注，房屋養(yǎng)老金相關(guān)政策試點(diǎn)或?qū)⒓铀偻七M(jìn)。6月以來(lái)，我們跟蹤的新房和二手房成交同環(huán)比均出現(xiàn)回落，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢(shì)頭，在央行下調(diào)LPR后，市場(chǎng)對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端的政策分外期待。2023年我們持續(xù)看好投資強(qiáng)度高、布局區(qū)域優(yōu)、機(jī)制市場(chǎng)化的強(qiáng)信用房企。

錢(qián)從哪來(lái)？

在面對(duì)房屋基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補(bǔ)、消防及電梯設(shè)施更新等較大規(guī)模的維修工程時(shí)，需要數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的高額維修費(fèi)用。這些修繕、養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用從哪里來(lái)？也是房屋養(yǎng)老金制度所探索的問(wèn)題之一。

針對(duì)資金來(lái)源問(wèn)題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，當(dāng)前既有的房屋養(yǎng)老金可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)會(huì)出現(xiàn)維修基金不足的情況，這時(shí)就需要金融資源進(jìn)一步支持。

“房屋維護(hù)得好，房?jī)r(jià)就能得到支撐，存量房貸的不良率也會(huì)保持在較低的水平。因此，金融部門(mén)推進(jìn)‘房屋養(yǎng)老金制度’，也是為了更好地防范地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)?！崩钣罴握f(shuō)道。

此外，在李宇嘉看來(lái)，房子是大多數(shù)居民最大的財(cái)產(chǎn)，占到居民財(cái)富的60%-70%。未來(lái)，房屋的性能能不能維護(hù)好，關(guān)系到居民居住的舒適性，有助于更好地適應(yīng)老齡化時(shí)代到來(lái)。同時(shí)，也關(guān)系到房地產(chǎn)存量信貸質(zhì)量的好壞。

值得注意的是，一些城市已經(jīng)開(kāi)始推進(jìn)“房屋養(yǎng)老金制度”。

例如，寧波就將專項(xiàng)維修資金簡(jiǎn)稱為“房屋養(yǎng)老金”。在寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》中，規(guī)定了物業(yè)專項(xiàng)維修資金的設(shè)立、存儲(chǔ)、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。

除了城市開(kāi)始積極探索和推行之外，全國(guó)人大代表，南京地鐵集團(tuán)有限公司黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)佘才高在今年全國(guó)兩會(huì)期間也曾建議，房屋養(yǎng)老金實(shí)行分類管理可以由公共賬戶和個(gè)人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來(lái)源可以把土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應(yīng)歸集的資金等提取一部分出來(lái)，用于房屋體檢、購(gòu)買房屋安全綜合保險(xiǎn)等公共服務(wù)。

而個(gè)人賬戶是指住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，按照專項(xiàng)維修資金管理有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。

“房屋養(yǎng)老金制度的建立有望創(chuàng)造很多新的商業(yè)機(jī)會(huì)，物業(yè)公司、中介機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和建筑企業(yè)等都應(yīng)該關(guān)注此類制度，積極在這個(gè)領(lǐng)域做好研究工作，以更好開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)道。（綜合券商研報(bào)、時(shí)代周報(bào)）

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