扛不住了！溫州頂級(jí)富人區(qū)房?jī)r(jià)也要崩盤(pán)？

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【資料圖】

在說(shuō)這個(gè)話題前，想先跟大家聊個(gè)故事。

據(jù)說(shuō)法國(guó)皇帝拿破侖三世在每次宴會(huì)上，所有的餐具都是銀制的，但只有他自己的一個(gè)碗是鋁制品。

因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的社會(huì)下，冶煉鋁的技術(shù)還非常落后，冶煉金銀的技術(shù)相對(duì)比較成熟，所以鋁比銀稀缺，更比銀尊貴。

而隨著現(xiàn)代社會(huì)發(fā)明了電解鋁的技術(shù)，鋁的產(chǎn)量得到提升，鋁也就泯然眾人矣。

圖源：化學(xué)幫幫忙

以此為鑒，溫州樓市如出一轍。

自從這幾年的經(jīng)濟(jì)萎靡不振之后，覆巢之下豈有完卵，溫州所有的剛需改善盤(pán)都是一路暴跌，那濱江CBD的豪宅能夠獨(dú)善其身嗎？

回顧以往，CBD的豪宅一直都不愁賣，除了地段的天賦異稟，以及更多的政策傾斜，還有一部分原因，是因?yàn)楹苌儆型瑫r(shí)期的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。

正如早期的濱江上品、江山云起、華潤(rùn)九悅等都成為了當(dāng)初的豪宅標(biāo)桿，天樾璽也在去年憑借產(chǎn)品差異化和頂奢配置一家獨(dú)大。

而在今年，“不愁賣”的局面徹底被打破！

隨著瑞府的入市，明顯可以感覺(jué)到CBD的可選擇性更多，如今時(shí)代濱江瑧品也計(jì)劃將于6月6日開(kāi)盤(pán)，正式奠定濱江CBD三足鼎立的局面。

三個(gè)項(xiàng)目在產(chǎn)品力上各有千秋，但根據(jù)公開(kāi)的一房一價(jià)來(lái)看，時(shí)代濱江瑧品的大面積產(chǎn)品價(jià)格直接把價(jià)格捅破了溫州當(dāng)下的天花板！

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根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，時(shí)代濱江瑧品這次首開(kāi)的毛坯普惠折后均價(jià)約46159元/㎡，最低33200元/㎡，最高達(dá)到了65500元/㎡,價(jià)差拉開(kāi)非常之大。

而這樣中高層的價(jià)格不僅有點(diǎn)貴，更是創(chuàng)下了近幾年的新高！

以項(xiàng)目4#、5#10樓以上的房源為例，建面約170-270㎡的均價(jià)約在4.7-5.4萬(wàn)元/㎡。

因?yàn)闃潜P(pán)北面地塊為規(guī)劃中的鹿角灣項(xiàng)目，所以時(shí)代濱江瑧品的江景視野還具有不確定性。而且從項(xiàng)目公布的戶型圖來(lái)看，大部分還都是廚房、廁所以及一個(gè)小臥室看江。

鹿角灣項(xiàng)目丨圖源：溫州房產(chǎn)圈

要知道板塊內(nèi)的大部分豪宅設(shè)計(jì)，基本都是大橫廳面框+大面積落地玻璃窗的無(wú)敵江景，所以嚴(yán)格意義上，時(shí)代濱江瑧品最多只能算是有二線江景視野的盤(pán)而已。

華潤(rùn)九悅實(shí)景圖

萬(wàn)科翡翠濱江實(shí)景圖

很多人肯定不理解只是最多有江景視野的新盤(pán)怎么就創(chuàng)下了價(jià)格新高，然而那些真正具備一線江景視野的樓盤(pán)卻不溫不火！

以更加具備江景視野優(yōu)勢(shì)的的華潤(rùn)九悅為例。根據(jù)溫州豪宅4月份的成交數(shù)據(jù)，已經(jīng)交付的華潤(rùn)九悅成交了4套建面約182㎡高樓層房源，毛坯單價(jià)在5.1-5.5萬(wàn)元/左右。

可以明顯看到，濱江瑧品170、210方的價(jià)格竟與華潤(rùn)九悅部分182方的價(jià)格持平；而濱江瑧品4號(hào)樓2201、2101室的210方約5.4萬(wàn)元/㎡，也跟華潤(rùn)九悅成交的最高價(jià)屬于同檔次，只是這讓華潤(rùn)九悅的業(yè)主情何以堪？

華潤(rùn)九悅的北側(cè)是萬(wàn)象綜合體，中高樓層的江景視野無(wú)遮擋，又是大橫廳享受甌江風(fēng)情！而時(shí)代瑧品的北面是鹿角灣項(xiàng)目，規(guī)劃還有很大的不確定性，這一點(diǎn)從臻品的戶型設(shè)計(jì)上來(lái)看，房開(kāi)也沒(méi)有做北向的大橫廳，房開(kāi)是否也覺(jué)得將來(lái)鹿角灣的影響，從而沒(méi)有做大橫廳，只是把大部分戶型的廚房，衛(wèi)生間做向北面？

然而，就是這樣的情況下，臻品本次開(kāi)盤(pán)的部分中高層以上的房源的定價(jià)卻與現(xiàn)房的華潤(rùn)九悅旗鼓相當(dāng)，這個(gè)價(jià)格是真定貴了...

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即便如此，你們以為當(dāng)初購(gòu)買華潤(rùn)九悅的業(yè)主賺了嗎？

并沒(méi)有！

先來(lái)看華潤(rùn)九悅182方的房源！

圖源：溫州房哥

根據(jù)溫州房管網(wǎng)顯示，華潤(rùn)九悅6#25層以上的高樓層房源含裝均價(jià)約4.85萬(wàn)元/㎡，而在次新房市場(chǎng)，部分高樓層成交均價(jià)約在5.1萬(wàn)元/㎡，價(jià)差在3000元/㎡左右。

再來(lái)看下華潤(rùn)九悅二排121、139方的房源！

通過(guò)溫州房管網(wǎng)數(shù)據(jù)，2幢中樓層建面約121㎡的房源開(kāi)盤(pán)含裝均價(jià)約為3.8萬(wàn)元/㎡，而在次新房市場(chǎng)，華潤(rùn)九悅成交了2套同面積房源，成交均價(jià)約為4.1萬(wàn)元/㎡，價(jià)差在3000元/㎡左右。

總結(jié)下來(lái) ，華潤(rùn)九悅在次新房市場(chǎng)的大部分房源都在原價(jià)基礎(chǔ)上增加了約3000元/㎡上下！

眾所周知，華潤(rùn)九悅開(kāi)盤(pán)時(shí)一房難求，中簽率僅有15%。真正能買到的人也要根據(jù)身份地位的高低，付出相應(yīng)的代價(jià)。

再加上2020年首開(kāi)到交付期間，這兩年多的利息，這些代價(jià)+利息基本也可以抹平次新房外加3000元/㎡的價(jià)差，所以華潤(rùn)九悅的業(yè)主并沒(méi)賺，甚至部分二排的房源還有虧損。

圖源：華潤(rùn)置地寧波片區(qū)

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再來(lái)參考今年1月交付的碧桂園濱江壹號(hào)。

根據(jù)溫州豪宅的數(shù)據(jù)顯示，在第一季度中，碧桂園濱江壹號(hào)在次新房市場(chǎng)共成交了5套房源。

賣出的這5套房源均價(jià)約為4.2萬(wàn)元/㎡，而項(xiàng)目當(dāng)時(shí)三期的開(kāi)盤(pán)含裝均價(jià)約在4.2-4.4萬(wàn)元/㎡左右，兩者相對(duì)比價(jià)差不大，基本等于原價(jià)出售，對(duì)于房東而言，虧了部分利息。而最近這一個(gè)多月，濱江一號(hào)更是沒(méi)有一套成交！

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這些年，溫州那些剛需改善盤(pán)為何難逃降價(jià)的命運(yùn)？

除了深受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，還有一部分原因是因?yàn)楣?yīng)量飽和和同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，讓溫州樓市漸漸偏向了買方市場(chǎng)。

濱江CBD的豪宅在那些年能夠穿越樓市周期，正是因?yàn)樽裱恕拔镆韵橘F，房以貴為尊”的道理。

但如今甚至以后的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，都很難再有曾經(jīng)的輝煌，因?yàn)檫@兩年濱江CBD的供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，尤其是在時(shí)代瑧品的入市，更將會(huì)成為打響濱江CBD市場(chǎng)價(jià)格促銷戰(zhàn)的導(dǎo)火線！

隨著時(shí)代瑧品的入市，天樾璽、璽上、瑞府、臻品四大豪宅的供應(yīng)量就達(dá)到了四十多萬(wàn)方，再加上今年還要陸續(xù)交付的濱江上品、江山云起等項(xiàng)目，整個(gè)板塊的次新房和新房市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)達(dá)到了5000多套。

當(dāng)一個(gè)板塊在一段時(shí)間突然涌入幾千套房源，各個(gè)項(xiàng)目的稀缺價(jià)值就被同質(zhì)化，對(duì)整個(gè)新房市場(chǎng)也是洪水般的沖擊。

要知道當(dāng)年華潤(rùn)九悅所處的樓市可是一片向好，而且同期沒(méi)有競(jìng)品的情況下，也只是勉強(qiáng)做到不虧，如今供應(yīng)量巨大，誰(shuí)敢保證還能達(dá)到華潤(rùn)九悅的回報(bào)？

就像之前天量供應(yīng)的七都、浙南科技城、蒲州等板塊，唯一的出路就在降價(jià)這條道路上瘋狂內(nèi)卷。

或許有人認(rèn)為濱江CBD的土地稀缺，且很難有后續(xù)供應(yīng)，護(hù)城河更為牢靠，但同樣天賦異稟的中央綠軸板塊，土地更是稀缺，可是保利天悅也難逃降價(jià)的命運(yùn)。

多賤寡貴！任何產(chǎn)品只要多了，價(jià)格就無(wú)法堅(jiān)挺，當(dāng)下CBD豪宅市場(chǎng)無(wú)論次新房還是新房市場(chǎng)明顯供大于求，我們可以讓子彈再飛一會(huì)兒…

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